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10 março 2015

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Entenda o que é o crédito imobiliário e saiba como conseguir o empréstimo seja para reformar, construir ou comprar a sua casa própria

Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), em 2014, aumentou em 52 por cento o montante de empréstimos concedidos para construções ou compra de imóveis, em comparação ao ano anterior. Só em janeiro de 2015, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou R$ 9,1 bilhões, um aumento de 12 por cento em relação a janeiro do ano passado. Mas, afinal, o que é o crédito imobiliário e o que é necessário para obtê-lo? Tire suas dúvidas abaixo e veja um passo a passo para conseguir esse tipo de empréstimo!

 

O que é crédito imobiliário

O crédito imobiliário é uma modalidade de empréstimo para quem precisa de dinheiro para adquirir um imóvel, novo ou usado, para fins comerciais ou residenciais. Alguns bancos oferecem também crédito para a compra de materiais seja para a construção ou reforma do imóvel.

 

Tipos de financiamento

Dois sistemas regulam o crédito imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Veja as diferenças entre um e outro:

 

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

• permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) na compra da casa própria, limita o valor do imóvel e oferece taxas de juros mais atrativas. O sistema rege a maioria dos financiamentos imobiliários do país e tem as seguintes características:
• O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal e de R$650 mil nos demais estados. Acima destes tetos, o sistema de financiamento passa a ser o SFI. Vale lembrar que quem decide se o imóvel está ou não dentro deste limite são os avaliadores da instituição financeira e não o corretor de imóveis;
• O valor máximo da concessão de financiamento é de 90 porcento do valor avaliado;
• Cada parcela não pode comprometer mais que 30 por cento da renda do contratante;
• O prazo para a quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses);
• A compra do imóvel deve ser feita exclusivamente por pessoa física;
• “A taxa de juros varia e a correção é feita pela TR, ou seja, soma-se a TR à porcentagem da taxa”, ensina José Vignoli, educador financeiro do Portal Meu Bolso Feliz. Vale dizer, os componentes que influenciam o valor da taxa são muitos, do valor do imóvel ao relacionamento do cliente com o banco.

 

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

• destinado a imóveis acima do valor limite permitido pelo SFH ou que não se enquadrem nas regras do SFH (bens comerciais, por exemplo). Principais características:
• Não há valor máximo de avaliação do imóvel;
• O valor de concessão de financiamento varia de 80 a 90 por cento do valor do imóvel e não há limite de renda comprometida;
• A compra pode ser feita tanto por pessoa física quanto jurídica;
• O prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses), dependendo do agente financeiro escolhido;
• A taxa de juros tende a ser mais alta do que a do SFH.

 

Como conseguir um crédito imobiliário
1 • Simulação da contratação

O primeiro passo é simular a contratação do crédito imobiliário. As próprias instituições financeiras ajudam você a fazer isso – até porque, é a partir dessa simulação que você saberá quanto o banco te emprestaria. Pesquise no site das instituições financeiras, muitas delas oferecem uma simulação online. É exigida uma renda mínima mensal, que varia de banco para banco. Outro fator que interfere no valor emprestado é o imóvel em si. Por exemplo, o financiamento de um imóvel usado cobre de 60 a 80 por cento do valor, já o financiamento de imóveis novos, na planta ou em construção pode cobrir até 90 por cento do valor da residência. Este é o momento também para já pesquisar as regras para a obtenção do crédito em cada banco, já que a taxa pelo empréstimo (ou seja, os juros) varia em cada instituição. “É fundamental e imprescindível pesquisar muito bem, em especial as condições que os bancos oferecem para efetuar o empréstimo”, ressalta Marcela Kawauti, economista-chefe do SPC Brasil.

 

2 – Consulta de Crédito

Ao chegar ao banco e pedir um crédito imobiliário, a primeira providência da instituição será verificar a sua capacidade de pagamento das prestações, ou seja, seu crédito. Junte seus comprovantes de renda, se for o caso leve também o do companheiro ou companheira, o que pode ajudar na obtenção de um valor maior. Mas atenção: caso saiba que seu nome está desativado, regularize a sua situação antes de pedir o financiamento. O banco também pode pedir uma comprovação da renda declarada para verificar a sua capacidade de pagamento.

 

3 – Avaliação do Imóvel

Quando o banco verificar que você possui condições de arcar com as parcelas do empréstimo será a hora de avaliar o imóvel, afinal, ele será a garantia do banco. Quem faz essa avaliação é uma empresa ou profissional terceirizado e credenciado pelo banco, com agendamento prévio. É neste momento que o banco verifica se o imóvel está dentro dos requisitos para ser financiado.

 

4 – Elaboração de Contrato

Após a aprovação do crédito e concluída a avaliação do imóvel, é hora de providenciar toda a documentação necessária para obter o crédito imobiliário. Lembrando que é importantíssimo estudar detalhadamente cada ponto do contrato! Caso não se sinta confortável para fazer isso procure uma entidade que trata de questões ligadas a mutuários ou um advogado de confiança. Com a documentação em ordem, o prazo médio para efetivar a operação é de 30 dias.

 

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Atenção a estas dicas antes de obter um crédito imobiliário

 

O crédito imobiliário é um empréstimo – mas um empréstimo que durará anos! Assim, é fundamental tomar todo o cuidado possível antes de assinar qualquer contrato.

• Quando a intenção é comprar um imóvel, o crédito imobiliário é a segunda melhor alternativa. A primeira será sempre pagar à vista. Mas quem consegue juntar todo o valor de uma casa, certo? “Como imóveis são os bens mais caros que as pessoas costumam adquirir durante a vida é importante que a compra seja planejada com muita antecedência. Dessa forma, dependerão o mínimo possível do crédito. Quanto maior a entrada, menor a dependência do crédito, maior a segurança para o banco que vai emprestar o dinheiro e melhores as condições que serão oferecidas por ele”, ensina Leandro Ávila, educador financeiro do site Clube dos Poupadores e autor do “Livro Negro dos Imóveis”.

 

• “Ao fazer simulações nos bancos, utilize a taxa CET (Custo Efetivo Total), que engloba juros, tributos, taxas, seguro e outros custos do financiamento. Muitas vezes os juros são baixos só que o banco cobra taxas elevadas ou obriga o cliente a adquirir outros produtos da instituição como condicionantes para a obtenção do crédito”, explica Leandro Ávila. Desde março de 2008, a legislação brasileira obriga que todas as instituições, bancos ou financeiras do setor de crédito formal informem o consumidor sobre o valor da CET. Assim, para obter os dados, basta pedi-los.

 

• Os bancos costumam orientar as pessoas a compor renda, ou seja, juntar o salário do marido com o da esposa, dos filhos e dos pais, com o objetivo de obter uma renda familiar que comporte as parcelas. Muitas vezes, no entanto, essa junção se transforma numa armadilha, com as prestações do empréstimo consumindo uma parte muito grande do dinheiro da família. Assim, avalie o quanto você pode de fato pagar mensalmente. E, se ainda não tiver o bastante, espere e poupe mais, até conseguir juntar um valor que possibilitará a compra da sua casa, sem apuros futuros. “É importante que as pessoas aceitem a ideia de que precisam depender menos do crédito e mais da própria poupança”, finaliza Leandro.

 

Pronto! Você conseguiu, de forma consciente e instruída, um financiamento para reformar, construir ou comprar um imóvel. E agora? É preciso organização e disciplina financeira para arcar com as parcelas, afinal, é a sua casa que está em jogo.

 

Saiba mais:

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Paula Aftimus

Paula Aftimus

Jornalista com especialização na State University of New York, editora de publicações e portais do Grupo Abril e especialista em mídias digitais. Passagem acadêmica pelas áreas de Serviço Social e Educação e MBA em Gerenciamento de Projetos pela FGV

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