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25 fevereiro 2016
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Analisamos o cenário atual para ajudar você a decidir se é a hora de comprar um imóvel e investir no sonho da casa própria. Fique de olho!

Quem tem esperado para comprar um imóvel  começou a ligar o alerta de “boa hora para comprar”, afinal, a queda nos valores dos imóveis vem chamando atenção dos interessados. “Isso acontece porque o mercado brasileiro está parado. Essa questão se passa com as construtoras, que estão vendo a procura cair diariamente. Para as pessoas físicas, o impacto pode ser notado para quem tem imóveis para venda e/ou locação”, explica Cleber Rodrigo Zanetti, professor da IBE-FGV especialista em Gestão Financeira, Economia e Mercado Tributário. Neste cenário, o preço médio do metro quadrado dos imóveis anunciados para venda no Brasil apresentou uma queda real de 8,71 por cento nos 12 meses encerrados em janeiro de 2016, de acordo com o Índice FipeZap. Além disso, as 20 cidades monitoradas pelo levantamento registraram variação de preços inferior à inflação anual e, por isso, tiveram queda real de preços no período.

Saiba mais sobre o Índice FipeZap 

 

E para 2016, que só está começando?

A previsão para o ano é que esses valores caiam ainda mais. Ainda segundo o Índice FipeZap, a queda anual do índice vai chegar a 4,6 por cento no meio do ano, em termos nominais. Se considerarmos a inflação acumulada no período, obtém-se uma desvalorização ainda maior dos imóveis. “E é exatamente por isso que afirmamos que o momento atual é bom para quem pode comprar à vista, mas o mercado ainda tem espaço para baixar mais. Então, se você tem tempo, vale esperar”, avalia o investidor Rafael Batista.

 

Como está o mercado?

Antes de decidir se vai comprar um imóvel, é preciso entender o mercado. E a resposta aqui é bem simples: o mercado imobiliário está em crise, assim como o Brasil. Ainda segundo o relatório FipeZap, os motivos da perspectiva de queda nos preços dos imóveis para 2016 se baseiam em dois fatos. O primeiro deles é que o crédito imobiliário está muito mais restrito, afinal, o desemprego aumentou, a massa salarial está em queda e, consequentemente, os juros em alta. “A queda na atividade, a rápida deterioração do mercado de trabalho e a piora nas condições do financiamento alimentam as preocupações com a saúde e sustentabilidade do mercado imobiliário”, afirma o relatório. E mais: “O mercado está em processo de estagnação. A tendência é que esse tempo de queda se mantenha por um período de médio prazo, por conta dessa bolha imobiliária dos últimos 10 anos”, avalia Cleber Rodrigo Zanetti. E é por causa dessa crise que os valores estão caindo cada vez mais.

 

Então os preços estão realmente bons, certo?

Segundo José Vignoli, educador financeiro do Portal Meu Bolso Feliz, a resposta não é tão simples assim. “É verdade que os preços melhoraram, os números não nos deixam negar esse fato, mas o problema é que todos nós sabemos que a economia do Brasil não está nada bem. A inflação muito alta, o desemprego aumentando e o poder de compra diminuindo muito são questões que assustam e devem preocupar a maioria das pessoas”, alerta. Em outras palavras, mesmo com valores mais baixos, investir em uma compra tão importante e que tem comprometimento financeiro de anos pode ser um risco alto. “Além disso, é preciso pensar no futuro, que também é incerto. Será que esse valor imobilizado  não fará falta? Muitas vezes, gastar tudo que tem, sem pensar nos imprevistos que podem aparecer, é um negócio perigoso”, alerta Marcela Kawauti, economista do SPC Brasil.

 

O momento é bom para quem tem dinheiro na mão

Resumindo, com a economia em crise e os valores caindo, para quem tem dinheiro na mão, e sonha com a casa própria, essa pode ser a hora de comprar. “Na maioria das vezes, a compra de um imóvel é um desejo familiar. Comprando à vista, o “sonhador” pode obter descontos e facilidades no pagamento. Optando por essa modalidade de compra, ele não terá preocupações “extras” com o pagamento dos juros e parcelas mensais”, explica o especialista. Por outro lado, se a compra não for um desejo, existem outras alternativas mais lucrativas. “Com as taxas de juros altas, pode ser financeiramente mais vantajoso aplicar o dinheiro e pagar um aluguel com o rendimento”, aconselha Marcela.

 

Por fim, se for necessário financiar boa parte do imóvel, vale ficar atento. “O importante é verificar a sua condição financeira para assumir um compromisso financeiro de longo prazo num ambiente de pouco crédito e perspectiva de aumento do desemprego”, alerta Vignoli.

 

Taxas de juros para crédito imobiliário

As taxas de juros no crédito imobiliário são historicamente baixas. Para efeito de comparação, a média de taxas de juros total apurada pelo Banco Central para o crédito imobiliário (média incluindo taxas reguladas e taxas livres) que era de 9 por cento em dezembro de 2013 avançaram a 10 por cento em dezembro de 2015. No mesmo período as taxas de empréstimo pessoal, por exemplo avançaram de 86 por cento para 118 por cento.

 

Ainda assim, lembre-se que cada negociação é única e é preciso aproveitar ao máximo as oportunidades e o momento a seu favor. “Pesquise as taxas em diversos bancos, negocie e não aceite a primeira oferta.”, finaliza Jaques Grinberg, empresário e especialista em coaching de vendas, que lista três dicas importantes para diminuir o total que será pago a título de juros:

1 – Avaliar a possibilidade de juntar um valor de entrada maior e diminuir o valor financiado.

2 –  Negociar com o vendedor um desconto maior para viabilizar o financiamento,

3 – Avaliar, por exemplo, a possibilidade de vender o carro ou algum outro bem para aumentar o valor de entrada e diminuir o valor financiado. Na hora de tomar uma decisão importante, é necessário definir prioridades.

“Apesar de terem sofrido um pequeno aumento nos últimos anos as taxas para financiamento de imóvel continuam sendo as mais baixas do mercado. Como o banco tem pouco risco de inadimplência no caso de crédito imobiliário, o consumidor pega o dinheiro emprestado a uma taxa mais razoável”, explica Marcela Kawauti, economista do SPC Brasil. “Mas mesmo  com taxas de juros baixas, não esqueça que financiar um imóvel é um risco muito alto por conta do momento econômico desfavorável, já que não é o  no momento de fazer dívidas a longo prazo. A não ser que você tenha certeza de que vai conseguir arcar com ela”, finaliza a economista.

 

Restrições no financiamento

Antes era um pouco fácil comprar um imóvel pois as parcelas eram baixas, assim como os juros do financiamento. “O problema é que, com a crise,  os bancos têm restringido cada vez mais o acesso ao crédito imobiliário. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, responsável por cerca de 70 por cento dos financiamentos imobiliários do país, passou a tomar medidas drásticas para restringir o acesso ao crédito. Entre elas:

 

– Imóveis novos: o limite de financiamento agora é de 90 por cento do total do valor do imóvel, segundo a Caixa, mas…

– Imóveis usados, enquadrados dentro do Sistema Financeiro de Habitação, ou seja, imóveis cujo valor não supere R$ 750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal; nos demais Estados, o teto é de R$ 650 mil: o limite de financiamento passa a ser de 50 por cento do valor do imóvel.

– Imóveis usados, enquadrados dentro do Sistema Financeiro Imobiliário (imóveis cujo valor supere R$ 750 mil): o limite de financiamento passa a ser de 40 por cento do valor do imóvel.

Em outras palavras, para aqueles que buscam um financiamento de imóvel usado com a Caixa Econômica Federal, será necessário ter em mãos de 50 por cento a 60 por cento do valor do imóvel para dar de entrada, caso o imóvel seja usado. “Essas condições dificultam a vida da pessoa que quer realizar o sonho da casa própria. Por outro lado, é bom para quem, sem pressa, passa a guardar um dinheiro, diminuindo, assim, o valor das parcelas lá na frente”, avalia Vignoli.

 

Alternativa é encontrada nas construtoras

Com essas condições restritas, muitas pessoas passaram a encontrar alternativas através das próprias construtoras que passaram a oferecer financiamento direto aos clientes. Mas é preciso redobrar a atenção para essa opção porque, embora seja uma alternativa para o comprador que não consegue ter o crédito aprovado com o banco, as condições não são tão favoráveis porque oferecem prazos menores e juros mais altos. “Com a situação atual do nosso país, os juros e restrições aumentaram, mas eu acredito que as melhores alternativas ainda estão na Caixa Econômica Federal ou no Banco do Brasil”, aconselha Cleber.  Ou seja: a melhor alternativa para quem não tem dinheiro na mão é aguardar e aumentar suas aplicações antes de investir no imóvel.

 

Qual o seu objetivo de compra?

Por fim, antes de decidir se vai ou não comprar um imóvel agora é importante avaliar qual seu objetivo maior. “Na hora de comprar, é necessário avaliar a real necessidade individual, localização, valorização, prospecção da área e tempo de vida útil do imóvel”, explica Cleber. Se seu objetivo é morar no imóvel e realizar o sonho da casa própria, vale buscar boas oportunidades, ofertas tentadoras e avaliar, de forma racional, se a compra cabe mesmo no seu bolso. “Não esqueça de considerar imprevistos, perda de emprego e outros problemas que podem aparecer no meio do caminho”, alerta Vignoli. Por outro lado, se você tem paciência, tempo ou quer comprar para investir seu dinheiro, lembre-se que qualquer aplicação deve render mais do que a valorização do imóvel.

 

Saiba mais:

A compra da casa própria

Tudo que você precisa saber antes de fazer um investimento

Natália Chagas

Natália Chagas

Jornalista, com especialização em marketing e vasta experiência em revistas e portais de notícia. Foi editora de mídias digitais do grupo GR1 Editora e produziu conteúdo para diversas publicações do Grupo Abril, Editora Globo, Folha de São Paulo, entre outros.

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